Investir en Nouvelle Calédonie

 

LA NOUVELLE CALEDONIE
Une véritable opportunité d’investissement

Parmi les nombreuses opportunités d’investissements qu’offrent les lois de défiscalisation dans l’immobilier neuf, il existe un territoire doté d’atouts indéniables : La Nouvelle Calédonie.

Bénéficiant de nombreux avantages, cette collectivité d’Outre Mer a un potentiel de développement important par ses ressources internes, son dynamisme et son autonomie.

Nous vous proposons de découvrir en résumé, l’essentiel qui fait de la Nouvelle Calédonie un lieu privilégié pour des investisseurs désireux d’obtenir un fort levier fiscal, une rentabilité avérée et une opportunité patrimoniale certaine avec un risque maîtrisé.

Le levier fiscal est possible en application dU dispositif : La Loi PINEL Outre mer (à retrouver dans nos pages fiscalités)

Conscients que la distance peut être un frein et même devenir anxiogène, nous avons créé sur place une structure – C3I PACIFIQUE – chargée de représenter en permanence nos intérêts et ceux de nos clients.

Accompagnés d’un avocat, d’un notaire et d’un spécialiste de l’immobilier sur le territoire, nous avons voulu marquer ainsi notre présence par un encadrement fort, technique et juridique garantissant le bon déroulé de nos opérations.

Nous nous sommes donnés les moyens d’être réactifs, de contrôler nos relations avec nos partenaires locaux (gestionnaires, promoteurs, assureurs…) assurant un suivi continu de nos investissements.   

  • SITUATION ECONOMIQUE ET POLITIQUE

    La Nouvelle Calédonie, située sur la partie Sud-ouest de l’océan pacifique est le plus grand archipel de cette zone géographique.
    D’une longueur de près de 400 km pour une largeur de 50 km, sa superficie est de 18 575 km². Elle est composée d’un ensemble d’iles et d’archipels. Elle est centrée autour d’une ile principale, la Grande Terre mais comporte aussi les îles Loyauté (Ouvéa, Lifou, Tiga, Maré) à l’Est, les îles Belep au Nord et l’île des Pins à l’extrême Sud.
    Le lagon calédonien a une surface de 24 000 km², ce qui en fait l’un des plus grands du monde. Le 07 juillet 2008, une grande partie (15 000 km²) a été inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco. La Nouvelle Calédonie jouit d’un climat tempéré que l’on qualifie de « tropical océanique » rythmé par deux saisons avec une température annuelle moyenne de 23 °.

    La capitale du pays est Nouméa qui est aussi la ville principale avec plus de 100 000 habitants sur un total d’environ 256 000 recensés en 2012.
    Deux calédoniens sur trois vivent dans le Grand Nouméa.

    Depuis 1996, la croissance de la population est forte au Sud (+2,3 % par an), moyenne dans le Nord (+0,7 %) et négative aux Îles Loyauté (-1,3 %). En 2009, trois Calédoniens sur quatre vivent en Province Sud et deux sur trois dans la zone urbaine du Grand Nouméa. La capitale et sa périphérie (Le Mont-Dore, Dumbéa et Païta) continuent de polariser l’essentiel des migrations externes, mais aussi internes en provenance des Îles Loyauté et de la côte Est de la Province Nord. 70 % des immigrants choisissent Nouméa pour s’installer, permettant à la ville d’avoir un taux de croissance moyen de +1,9 % par an. Les croissances annuelles records de Païta (+5,7 %) et de Dumbéa (+4,7 %) ont permis à la population de ces deux communes de doubler en 13 ans. La population de la Province Nord progresse de 3 700 habitants par rapport à 1996, mais le contraste entre les versants reste très marqué. Elle n’augmente que sur la côte ouest, autour de la zone minière Voh-Koné-Pouembout et de Koumac. Cette expansion devrait s’amplifier avec la mise en production de l’usine du Nord. À l’inverse, les Îles Loyauté ont perdu 3 500 habitants en 13 ans, soit un résident sur sept.

    Les non-natifs représentent 30,9 % de la population totale de la Province Sud, 6,7 % de la Province Nord et 2,4 % des Îles Loyauté. D’autre part, la communauté Kanak représente 40 % de la population du territoire et les Européens 29 %.



    La situation politique de la Nouvelle Calédonie est stable. Les Accords de Matignon ont donné un cadre politique reconnu et accepté par tous.

    L’État français est représenté par le haut-commissaire de la République. Celui-ci est chargé de garantir les libertés publiques, les droits civiques, le régime électoral, la nationalité, les relations extérieures, le contrôle de l’immigration et des étrangers, la monnaie, le Trésor, les changes, la défense, les dessertes maritimes et aériennes, la justice, la fonction publique de l’État, le maintien de l’ordre, le contrôle budgétaire des provinces. L’Etat est également compétent pour le droit pénal, la communication audiovisuelle, l’enseignement supérieur et la recherche, et la délivrance de diplômes. Jusqu’aux éventuels transferts à venir, l’État est aussi compétent pour la police et la sécurité, la circulation aérienne interne, l’enseignement du second degré et du primaire dans le privé, le droit civil, le droit commercial et la sécurité civile. Nombre de ces domaines font l’objet de compétences transférées ou partagées et le calendrier est dense ces derniers mois. Un tableau récapitulatif avec échéancier et répartition des compétences est publié dans le Rapport Annuel de l’IEOM.

    La collectivité est organisée autour du congrès et du gouvernement. Il existe aussi un « sénat coutumier ». Le territoire se partage en 3 Provinces.

    Le congrès

    Il est formé par la réunion d’une partie des membres des trois assemblées de provinces. Composé de 54 conseillers de la Nouvelle-Calédonie, cet organe délibérant élu pour 5 ans se réunit en session ordinaire 2 fois par an, en juin et en novembre. Chaque année, il élit un bureau chargé du fonctionnement de l’institution, une commission permanente permettant d’assurer une continuité en dehors des sessions, et des commissions intérieures ayant chacune une compétence propre. Il règle, par le vote de délibérations et de lois du pays, les affaires du territoire, car il en est l’organe législatif. Il met en cause la responsabilité du gouvernement par le vote d’une motion de censure signée par un 1/5e au moins des membres. Les délibérations, qui ont valeur réglementaire, interviennent dans les matières de la compétence du territoire. Dans certains secteurs, le congrès peut légiférer par des “lois de pays“ qui ne peuvent être contrôlées que par le Conseil constitutionnel.

     

    Le gouvernement

    Il est élu par le congrès pour une durée de 5 ans. Les membres du congrès qui y sont élus cessent d’appartenir à l’assemblée. Le gouvernement dispose du pouvoir exécutif, détenu avant 1999 par le Haut-commissaire. Son rôle est de préparer et d’exécuter les délibérations du congrès et de prendre les arrêtés réglementaires nécessaires à la mise en œuvre de ses actes. Le mandat du gouvernement se termine à la fin du mandat du congrès qui l’a élu.

     

    Le conseil coutumier

    Il représente l’autorité du peuple kanak dans chacune de ses 8 aires, elles-mêmes subdivisées en districts coutumiers, composés de tribus. 2 sénateurs coutumiers sont nommés pour chaques aires, qui élisent leur président une fois par an. Le sénat coutumier est saisi des projets et propositions de lois de pays relatifs à l’identité kanak (terres, signes identitaires, statut civil coutumier).

      

    Les provinces

    La Nouvelle-Calédonie compte 33 communes rattachées à 3 provinces : la province des îles Loyauté, la province Nord et la province Sud. Chacune d’elles est compétente dans les domaines suivants : l’adaptation des programmes de l’enseignement primaire, l’entretien des collèges et internats, les aéroports et ports provinciaux, les centimes additionnels aux impôts, la gestion des personnels de province, les programmes de formation professionnelle, l’emploi, la construction et la gestion d’établissements de soins provinciaux, l’application de la réglementation en matière de santé, d’hygiène publique et de protection sociale, l’aide médicale, l’habitat social, la promotion du sport et du tourisme, les décisions d’application de la réglementation concernant les hydrocarbures, le nickel, le chrome et le cobalt, la protection de l’environnement, le droit domanial des provinces et le droit de l’urbanisme et de la construction. Les communes et les provinces ont leurs propres budgets et s’administrent librement par des assemblées élues au suffrage universel direct.

    En Métropole, la représentation parlementaire de la Nouvelle-Calédonie est assurée par 2 députés et 2 sénateurs.

     

  • ECONOMIE

    La monnaie locale est le franc pacifique dont la valeur est en parité fixe avec l’euro (1 € = 119,3317 CFP ou XPF).

    La Nouvelle Calédonie, entrainée par les deux locomotives régionales que sont l’Australie et la Nouvelle Zélande, connait une croissance économique forte. En 2012, le taux de croissance est de + 3.10 %. Son PIB par habitant a augmenté de + de 3.6 % en moyenne annuelle depuis 2000. La Nouvelle Calédonie est la région géographique où la richesse produite par habitant est la plus forte dans l’Outre-mer français. Le PIB pour 2012 est de 28 400 € par habitant. Pour mémoire, la France a un PIB d’environ 30 000 € par habitant.
    Dans la région Pacifique, la Nouvelle-Calédonie se classe en seconde position en termes de PIB par habitant : elle se situe entre l’Australie et la Nouvelle-Zélande.

    La Nouvelle-Calédonie se caractérise par un secteur tertiaire prédominant (70 %), un secteur nickel essentiel à son développement industriel, un appareil productif (hors nickel) intégré et diversifié orienté vers la satisfaction de la demande intérieure.

    Classé parmi les 5 premiers producteurs mondiaux de nickel avec 8 % du marché, le territoire est parmi les leaders mondiaux en matière d’exportation de minerai. C’est le 1er exportateur mondial de ferronickel.
    En 2011, l’estimation des réserves mondiales de nickel place la Nouvelle Calédonie au 2e rang mondial, après l’Australie et devant le Brésil. La production moyenne s’est établie à 56,8 milliers de tonnes de nickel métal au cours des cinq dernières années et représente 4 % de la production mondiale. Néanmoins, le secteur reste exposé à la volatilité élevée du cours du nickel, qui a évolué dans un rapport de 1 à 5 au cours des 10 dernières années. Ce secteur est appelé à se développer autour de trois grands projets industriels : Doniambo (proche Nouméa) avec la SLN, l’usine du Sud de Vale Inco et l’usine du Nord. Une réelle opportunité pour le développement et le rééquilibrage économique local. La valeur ajoutée a quasiment doublé en dix ans, passant de 344,9 milliards de francs CFP en 1997 à 700 milliards de francs CFP en 2007.

    Avec son partenaire Xstrata, le groupe SMSP-Koniambo a mis en service, début 2013, une usine pyrométallurgique de transformation du minerai en ferronickel avec une capacité de production annuelle de 60 000 tonnes de métal. Son implantation en Province Nord donne des perspectives de développement local tout à fait considérable avec emplois directs et indirects à la clé. C’est à ce jour le plus gros chantier connu de ce secteur.
     
    En dehors du secteur minéral, d’autres secteurs comme les produits de la mer, une industrie de transformation diversifiée, le commerce, l’artisanat et les services se développent aussi de manière importante.

    La métropole participe au développement et à l’aide du territoire pour moins de 25 % du PIB, ce qui en fait le DOM TOM le moins dépendant de l’Etat Français.

  • LE MARCHE IMMOBILIER

    Tous les professionnels du secteur, appuyés par l’Institut d’émission d'outre-mer (IEOM), le confirment : le marché de l’immobilier reste favorable.
    Sur Nouméa, raréfaction du foncier et demande élevée de logements obligent, les prix des biens à la vente sont sans appel - 500 000 CFP (4190 €) le mètre carré dans les quartiers sud, 400 000 CFP (3352 €) pour le centre-ville et 300 000 CFP (2514 €) à la Vallée-du-Tir, bien entendu, il s’agit d’une tendance qui varie selon l’aménagement, la taille et l’équipement du bien.

    Le marché locatif privé suit également la tendance, les prix du locatif restant les plus élevés sur Nouméa, à environ 2 000 F CFP/m2 (16,76 €) par mois en moyenne sur les trois dernières années, que ce soit pour une villa ou un appartement.

    Ainsi, on constate que le marché de l’immobilier est alimenté par deux sources distinctes : les habitants qui travaillent et vivent durablement sur le territoire, ce sont les premiers acquéreurs de logements, les personnes qui sont en missions temporaires (notamment dans le secteur minier), qui dopent le marché locatif.

    Le prix des loyers s’explique par l’écart entre l’offre et la demande. Les « expatriés » ont généralement des revenus supérieurs leur permettant de payer des loyers élevés ce qui ne favorise pas la « négociation » à la baisse de la part des bailleurs propriétaires. Par ailleurs, la fréquence de rotation (3 ans en moyenne) ou l’installation définitive de ces personnes impacte à la hausse le taux de renouvellement des locataires.

    Les perspectives du marché immobilier sur le territoire sont à analyser à deux niveaux. Concernant la Province Sud et particulièrement Nouméa et le Grand Nouméa, le manque de disponibilités foncières provoque un renchérissement croissant. Pour la Province Nord, la problématique est différente car si les terrains et l’espace sont relativement disponibles, les besoins de développement sont importants.


Conseils en Investissements, Immobilier et Impressions - 7 allée du Paquier de l’Etang - BP45 - 21190 Corcelles les Arts
Sarl au capital de 8500 € - RCS Dijon 480 509 199 - Carte de transaction immobilière N°538 délivrée par la préfecture de Côte d’Or